Ara
  • Hasan Ardic

AVM'ler bitiyor mu ?

Bu soruya ilk tepkimiz; “İnşallah hayır, bitmez, bitmesin” şeklinde olsa da, durum pek öyle değil galiba. Bu konuyu işleme gereği duyduğumuza göre içimize düşen bir kurt olsa gerek.

Özellikle İstanbul’ da, ancak sadece İstanbul değil, İzmir ve Antalya’ da da son zamanlarda çok sayıda AVM dolaştım. Durum pek parlak görünmedi gözüme.

İlk bakışta dikkat çeken büyükşehir AVM’ leri genelde iki açıdan boş. Birinci ve en önemlisi müşteri sayısı çok azalmış, koca AVM’ ler bomboş ve ikincisi de buna bağlı olarak AVM’ lerde mağazalar da boş, yani kiralama yapılamamış, doluluk oranı dediğimiz % çok düşmüş…

AVM’ lerin yiyecek-içecek bölümleri, iyi konumdaki cadde mağazaları, bazı önemli marka mağazalar, gıda ağırlıklı satış yapan süper / hiper marketler, az da olsa outlet mağazalarının bir kısmı dolu, ticaret var. Kâr var mı bilemiyorum.

Bu durumda demek ki alış veriş şu sıralarda caddelerde, yeme-içmede, büyük market ve mağazalarda yapılmakta…

Peki, neden böyle?

Ya da neden böyle oldu?

Veya ne oldu da AVM’ lerden kaçış başladı?

Aslında her soru bir diğerinin aynısı sayılabilir. Belki ufak nüanslar var…

Oysa…

Bir zamanlar, AVM’ ler ne kadar çekici, ne kadar çok tercih edilen, hâttâ vazgeçilmez yerlerdi…

Çocuklar gündüz, öğrenciler okul sonrası / öncesi ya da okulu kırdıklarında, genç sevgililerin buluşmalarında, boş zamanlarda mutlaka ziyaret edilmesi şartmışçasına herkes AVM’ lere gider, izinli askerler, aileler iş ve okul sonrası AVM’ lerde buluşur, bir şeyler yer ve sinema ya da tiyatro ile günü ya da haftayı sonlandırırlardı.

AVM’ lerde çeşitli etkinlikler yapılırdı, sergiler açılır, paneller düzenlenir, müzik dinletileri, değişik gösteriler düzenlenirdi…

1986 yılı sonbaharında Galleria’ nın açılmasıyla ilk AVM insanımızın ilgi alanına girdi. Araç kuyrukları HHO (Hava Harp Okulu) na kadar uzanırdı. Oysaki Galleria otoparkı 2200 aracı kaldırabilecek büyüklükteydi. Müşteriler içeri yüzer yüzer kişilik gruplar halinde alınırdı. Koridorlarda sağ gidiş, sol da geliş yolu olarak kullanılırdı…

Rüya gibi değil mi? Ama gerçek…

Durum böyle olunca, Carousel, Capitol, Akmerkez ve diğer AVM’ ler birbiri ardı sıra açıldılar. Özetle organize perakende, Kapalı Çarşı’ yı birkaç yüzyıl sonra o kadar büyük bir hızla takip etti ki, sayılar; AVM sayıları, müşteri giriş rakamları, m2’ ler, vd havada uçuşmaya başladı.

Güzeldi, çünkü;

İnsanlar mutluydu,

Ticaret mükemmel ve çok tatminkârdı,

Her şey; mağazalar, yeme-içme, sinema-tiyatro vd., derli toplu ve aynı çatı altındaydı,

Otopark ve erişim sorunu yoktu,

Güvenlik ve temizlik özenle yapılıyordu,

Yazın serin, kışın da sıcaktı ortam,

Demek ki AVM’ ler, o dönemde önemli bir ihtiyaca cevap veriyordu.

Şimdi vermiyor mu?

Bu soruya ilerde yanıt vereceğiz, daha anlatmak istediklerimiz var…

Ekonominin altın kurallarından biri olan arz talep dengesi üzerinde ince ayar maalesef yapılamadı…

Açılan her yeni AVM, bir öncekini taklit etti. Pek beğendiğim Amerikalı İktisatçı Paul A. Samuelson’ ın ünlü sözünü burada kullanacağım. (Bkz Economics, Lipsey & Steiner)

“Taklit takdirin en samimi ifadesidir”

Tamam, çok doğru, taraflara onur verici bir durumun ifadesi de, hep ve daima taklit mi?

Değil elbette…

Ama bizde durum genellikle öyle oldu maalesef. Çok az sayıda AVM yenilikleri önce yaptı, büyük çoğunluk işlerin hep böyle gideceği iyimserliği ile farklılık yaratamadı…

Bana göre bugünkü fotoğrafın ilk nedeni bu olmalı…

Her şey sadece piyasalarda, zaman zaman perakende sektöründe iş hacminin daralmasını değil, aynı şekilde perakendecilerin AVM’ lere girmek için listelere, sıraya girme çabalarını, ödedikleri bedelleri de unutmamak lâzım.

Yani; iyi olunca AVM’ lerden, kötüye gidince piyasalardan değil…

Bu AVM tarafının alması gereken deneyimler bütününün özeti. Ders demiyorum, kimseye ders vermek gibi bir niyetim yok. Bunu eğitim kurumlarında yapıyoruz yeterince.

Ha, tabii bir de perakendeci yanı var bu işin. O da fiyata duyarlı, mutlaka indirimli ve promosyonlu satış yapılması koşulu. Ama bunu yaparken asansör sistemi dediğimiz önce zam sonra indirim değil, alışın bire yedi buçuk marjla satış fiyatına dönüştürülmesi hiç değil…

Bence iki taraftan da bakınca bu kadarı yeterli, bugünkü durumun izahı için…

Müşteri daima doğruyu buluyor, takip ediyor ve giderek tüketim bilinci düzeyini yükseltiyor. Buna sektörün zamanında, duyarlı ve doğru cevap vermesi sürdürülebilirliği sağlayacak, olmadığında sorunlar artacaktır.

İşi sadece döviz kuru, kiralar, ortak alan gideri, makroekonomik sorunlarla örtbas etmeye çalışmak doğru değil elbette…

Bizim sektörlerde; Marketler zinciri (Internationale Spar Centrale BV), AVM yönetimi (Carousel, Galleria), FMCG (Fast Moving Consumer Goods) içinde yer alan alkolsüz meşrubatlar (Pepsi Cola ve Tamek ürünleri) ve su (Sansu olarak yapılan ve Nestlé tarafınca satın alınan) işinde kırk yıllık bir deneyimle söylemek istiyorum; bizim işte matematik çok önemlidir.

Senelerdir, yönettiğim / katıldığım panellerde, TV programlarında, üniversitelerde yaptığım konuşmalarımda, daha da kalıcı (yazılı) olarak belirteyim başta Retail Türkiye Dergimiz olmak üzere basında, onlarca kez, fizibilite yapılması gereğini, bu fizibilitelerin de matematiğe dayanmasının şart olduğunu ısrarla belirttim.

Dinleyen olmadı, lafla çok takdir edildi de uygulamada hiç kullanılmadı…

Ülkemizde, ticaret serbesttir, kurallar olsa da onlar ticaretin yapılmasına engel değil, serbest rekabet düzeninde sürdürülmesini temine yöneliktir.

On dört yıl Genel Müdür olarak yönettiğim, bundan daima onur duyduğum Galleria’ dan 2019 Şubat sonu itibarıyla ayrıldım. Başta Galleria olmak üzere, tüm AVM’ lerin çalışmalarına başarıyla devam etmesi, sektörün dara düşmeden işlerini ve iş hacmini büyütmesi dileklerimi bulunduğum her ortamda belirtiyorum. Dilerim öyle olsun…

Ama yazımın başında üzülerek de olsa belirttiğim gibi, görünen AVM’ ciliğin öyle pekiyi gitmediği…

Elbette, aradan sıyrılan, bunu hak eden birkaç tane iyi AVM’ miz var bizi umutlandıran ve memnun eden…

Uzun yıllardır kendi konusundaki gayretlerini takdirle izlediğim, TESK Başkanı Bendevi Palandöken bile AVM’ lerin gidişatına şaşırıyor olsa gerektir diye düşünüyorum.

Palandöken Başkan, işinin gereği olarak, bulduğu her fırsatta, esnaf için taleplerde bulunur, perakende yasasının revizyonunu talep eder, AVM’ lerle esnafın adil koşullarda rekabetini savunur vs…

Özetle TESK ile TESK projeleri konularında her zaman fikir birliğinde olamasak da onları, başkanın yazılarını saygıyla okuruz. Bu defa TESK bile bu kadarını hayal bile etmemiştir, istememiştir diye düşünmekten kendimi alamıyorum.

Sektördeki arkadaşlarım, derneklerimiz ve tüm üniteleriyle sektörün tamamı gidişatı tekrar düzenlemek, ama bu kez her bir birimin kazanacağı daha doğru, daha uygun ve kalıcı çözümleri bulacaklardır.

Herkes için başarılı bir çözümün uygulamaya alınmasında gecikilirse çok ciddi bir yatırımlar bütünü (AVM’ ler, AVM’ lerdeki mağazalar) büyük hasar alacaktır. Bunlar bir anlamda milli servet dediğimiz bedelin ta kendisidirler.

Bir başka önemli unsur da sektördeki insan kaynağı ve dolayısıyla istihdam hacmidir. AVM’ ler biter ise, ki hiç istemeyiz, bunca çalışanın yeniden istihdamı çok zor olacak, işsizlikle ilgili istatistik değerler katlanır olacaktır, ki Allah korusun…

21 görüntüleme0 yorum

Son Paylaşımlar

Hepsini Gör