Ara
  • Hasan Ardic

AVM’ler bundan böyle nasıl yola devam etmeli…

Bir önceki yazımın konusu, okuyanlarım hatırlayacaklardır; “AVM'ler bitiyor mu?” idi. Yazımın yayınlandığı Retail Türkiye’ de (retailturkiye.com) 3/2/2020 Pazartesi saat 20:10 itibarıyla 690 kişi tarafından okunduğunu, LinkedIn’ de de aynı zaman kesitinde tam 1000 kişi tarafından okunduğunu gördüm. Bana göre olumlu, tabii ki daha yaygın okur kitlesine ulaşmalıyım.

Bu arada okuyan herkese, beğenenlere ve yorumlayanlara da teşekkürlerimi sunarım.

Gelelim konumuza;

AVM'ler bitiyor mu ? AVM'ler bundan böyle nasıl yola devam etmeli…

Yazılarımda, lütfen kimse yanlış düşünmesin; AVM'ler benim için problem olmadığı gibi onların sürekliliğinin nasıl olması gerektiği de an itibariyle bana düşmemektedir.

Ama, yaklaşık son yirmi yılımda fiilen ve profesyonel olarak çalıştığım konu AVM yatırımı ve işletmeciliği yönetimi oldu.

Bu bakımdan, söyleyeceklerimin olması doğal karşılanmalı, paylaşımıma katkıda bulunarak konuyu geliştirme isteğim de uygun görülmeli…

Konu başlıklarımız, herhangi bir sıralama kaygısı taşımadan aşağıdaki gibi olsun…

AVM sayıları, dağılımı, 1000 kişiye kaç AVM ya da 1000 kişi için kaç m2 satış alanı vb…

Bu husus bence tartışılması gereken bir konu olabilir ama birinci öncelikli bir husus değildir.

Yani, Norveç’ te 1000 kişiye kaç AVM veya kaç m2 net satış alanı düşüyormuş bu çok önemli değil. Ayrıca adil bir karşılaştırma yapmak olanaklı da değil. Nüfus, nüfus olarak dağılımı, coğrafi konum, iklim farklılıkları, gelişmişlik ve benzeri sair parametreler, karşılaştırma yapmada adil olmayı zorlar. Bu bakımdan örneğin Norveç ile Senegal’ i, Almanya ile Libya’ yı kıyaslamayalım.

AVM'lerin konumları, ziyaretçi sayıları, ziyaretçi sayısının müşteri sayısına dönüşüm oranları, müşteri profili, erişilebilirlikleri, mağaza karması, ihtisas AVM'leri, AVM'lerde verilen servisler, AVM-STK ilişkileri ve benzeri hususlar tabii ki her biri son derece önemli hususlardır.

Bunların her biri neredeyse ayrı birer inceleme ve yazı konusudur. İlgilenenlere sunarız eğer talep görürsek…

AVM büyüklükleri, kiralanabilir alanlar, ortak alanlar, konumlamalar…

Bir AVM'nin brüt büyüklüğü, ya da kiralanabilir alan olarak büyüklüğü (m2) aslında yatırımcı, işletmeci, kiralayan ve kiracı olan ünitelerin konusudur, müşterilerin değil.

Bu bakımdan AVM büyük ya da küçük, kiralanabilir alanı ile ortak alan oranı şöyle dengeli veya böyle dengesiz hususları da pek fazla müşteriyi ilgilendirmemektedir.

Peki nedir müşteriyi ilgilendiren(ler) …

Ana kural şu; müşteri daima en iyiyi arar, bunu bulduğunda devamlılığı izler, eleştirir, daha iyisini bulunca da doğrudan veya kademeli olarak, ama fazla da gecikmeden daha iyiye geçiş sürecini başlatır.

Özetle; İyi olan kötü olanı kovar.

Daha ileride ayrıntılı olarak değinmeyi düşünmekle beraber, burada aşağıdaki hususlarda çok kısa bir özet yapmak isterim.

AVM'ler;

Kolay ulaşılabilir olmalı,

İç plânlama komplike olmamalı,

Kat sayısı ikiden fazla olmamalı, yaygın-yatay binalarda olmalı,

AVM iç erişimleri kolay olmalı,

İç yönlendirmeler net olmalı,

Ortak alanlar yeterli genişlikte olmalı,

Asansör ve yürüyen merdivenler bakımlı ve güvenli olmalı,

Yiyecek-İçecek Bölümü (Food Court) üst katta olmalı,

Servis yapılan café, bistro ve restaurant’ lar olanaklı ise dışarıda açık alanı da olan yerlerde olmalı,

Mağaza karması gerek çeşitlilik, gerek fiyatlama, gerekse ihtiyaçların tamamına cevap verecek niteliklerde olmalı,

Otopark erişimi ve parketme koşulları uygun olmalı, otopark kapasitesi yeterli olmalı,

Valet Parking zorunlu olmamalı, seçenekler bulunmalı,

Güvenlik, temizlik, varsa bahçe bakımı başarılı olmalı,

Eğlence, dinlence sinema, tiyatro, çocuk oyun alanları, etkinlik alanları olmalı,

Yönetim müşterisine ilgili, güven verici, uzlaşmaya açık, erişilebilir olmalı…

AVM'leri yakın gelecekte bekleyen riskler nelerdir;

Rekabet, risk olmamakla (ki aslında öyledir) beraber dikkate alınması çok gerekli bir konu,

Piyasaların, makro ekonomik değerlendirmelerin etkisiyle mağaza ve markaların AVM'lerdeki sürekliliği / değişkenlik,

E-Ticaretin giderek gelişmesi, yaygınlaşması ve özetle tercih edilebilirliğinin artması,

AVM - Cadde Mağazacılığı ezeli çekişmesinde güç dengesinin değişmesi…

Bu koşullarda AVM'ler ne yapmalı ve yola nasıl devam etmeli...

Şimdi geldik işin zor kısmına.

Zor olsa da imkânsız değil tabii...

Yapılacak şeyler var elbette…

Bence ilk husus, bir farklılık yaratmak olmalı…

Bir farklılık…

Ya da farklılıklar…

Bu zor, çünkü herkes her şeyi yaptı dememek lâzım…

Unutmayalım ki, radyo icat edildikten sonra, artık her şey icat edildi, bundan böyle icat edilecek bir şey kalmadı da denmişti…

Bu farklılık(lar) ne(ler) olmalı, aynı kişiye özel dikim (Tailor made) gibi profesyonelce düşünülmesi, paydaşların görüşleri de alınarak tartışılması, plânlanması gereken bir süreçler bütünü ile ve bunların sonucunda üretilebilir…

Gerekli midir?

Kesinlikle, artık bu gereklidir. Özellikle ülkenin büyük kentlerinde…

Fiyat duyarlılığı önemlidir...

AVM'nin müşteri profili ne olursa olsun, konumlaması da öyle, ama sonuçta her şey fiyat duyarlı olmalıdır. Pahalı ya da ucuz demiyorum, uygun fiyatlandırmalı hususunda ısrarcıyım… Daha doğrusu müşteri ısrarcı, tercih kriterlerinin başında ilk sıralarda bu husus geliyor. Yani bu konu, halk dilinde cüzdandan bağımsız…

Tabirimi hoş görürseniz tam deyişi ile ifade etmek isterim;

Afedersiniz ama; “Müşteri aptal değildir!”

Serbest piyasa ekonomisi ve koşullarına, serbest rekabete bir diyeceğimiz elbette yoktur, ama fiyat duyarlılığı çok önemli bir tercih edilme kriteridir, bunu unutmamakta yarar vardır…

Sürdürülebilirlik de en az diğer hususlar kadar, belki bir tık daha fazla önemlidir…

Batı kültüründe de, Uzak Doğu kültüründe de olmayan, maalesef bizim coğrafyamızda, Orta Doğu coğrafyasında var; sürdürülebilirliğin olmaması…

Bunu tutuculukla, gelenekselcilik ile, muhafazakâr olmakla karıştırmayalım. Konu ne olursa olsun, gerek Batı’ da, gerekse Uzak Doğu’ da asırlardır sürdürülebilirliğini kanıtlamış; işler, aileler ve markalar var.

Toscana’ da iki yüzyıla yaklaşan dönemdir şarap üreten aile sayısı oldukça fazla, ya da Osaka’ da ve Pekin’ de asırlardır işletilen lokanta sayısı tahmin edilenin çok üzerindedir. Yüzüncü yılına yaklaşan Cumhuriyetimiz’ de, hiç olmazsa doksan yıldır var olan kaç işletmemiz, markamız, müessesemiz var, sayabilir miyiz… Maalesef çok az… Gerçekten çok az ama…

Direnerek hemen saymaya başlarsanız; Ali Muhittin Hacı Bekir, Borsa, Süreyya, Altın Çizme, Kurukahveci Mehmet Efendi ve Mahdumları ve belki burada benim de hemen aklıma gelmeyen bazıları hızla telaffuz edilirse de, duraksama başlar ve orada durur, kalırız… Eğer yanlış veya eksik bilmiyorsam, spor kulüplerimiz içinde bile sadece üç büyükler dediğimiz kulüplerimiz 100. cü yıllarını yakın zamanda idrak ettiler…

Konumuza dönelim; perakendede, AVM'cilikte sürdürebilinirlik, çok ama çok önemlidir…

Yoksa…

Unutulursunuz…

Adınız / markanız nostaljiden öte gidemez…

Güncellik bir başka koşul, bir başka önem ve gereklilik…

Nasıl kendimizi yenilemek, güncellemek, içinde bulunduğumuz zaman dilimine uyumluluk ve hâttâ yakın / orta vadeli geleceğin koşullarını algılamaya çalışmak gerekli ise, benzer şekilde AVM'lerin de kendilerini sürekli yenilemeleri hem şarttır, hem de önemlidir…

İstanbul’ daki dünyaca ünlü, tarihi Kapalı Çarşı ve Mısır Çarşısı hariç, tüm AVM'ler güncelleme yapmalı, çağın gereklerini yerine getirmelidir. Kapalı Çarşı ve Mısır Çarşısının da tarihi yapılarını, geleneksel dükkân ve ticaret tarzlarını muhafaza etmeleri kişisel tercihim…

Örneğin, bütün bölgelerde bazı AVM'lerde (Merkez konumdaki AVM'ler) bütün bankaların ATM’ leri olmalı. Güncelleme yapıldığında, “Bütün Bankaların Ortak ATM’ si” bulunmalıdır. Belki emanet dolapları (Safe Box), Rezervasyon bankoları (Reservation Desk), Günlük çalışma odaları, Araç kiralama (Rent a Car) noktaları …

Bunlar an itibariyle yer verdiklerimiz, tabi daha bir çok var…

Etkinliği ve eğlence alanı olmayan AVM'lerin işi hakikaten artık zor…

Dikkat ederseniz, ki zaten ediyorsunuz, hepimiz dikkatli ve özenliyiz; eğlence alanı ve etkinliği olmayan AVM'ler artık pek tercih edilmiyorlar…

Sadece, tiyatro, sinema vb kültür ağırlıklı eğlence değil salt anlatmaya çalıştığım…

Yüz boyama etkinliği bile değil…

Artık yeni nesil (X Kuşağı) çocuklarımız akıllı telefon, tablet ve bilgisayarı çok daha erken, çok daha genç yaşlarda çözümlüyorlar ve kullanıyorlar, özellikle metropollerde…

Bu koşullar altında etkinlik kavramının daha çağdaş ve bu çocukların tercihlerine göre belirlenmesi yine yukarıda bahsettiğim şekilde AVM'ye özel yapılması daha hızlı ve destek verici reaksiyonların oluşmasına neden olacaktır…

… ve güvenilir olmak, başarılı yönetim uygulamaları sunmak bu işin aslıdır, özüdür...

Nasıl küçük bir mahalle bakkalını seçmenizin en önemli, ilk ve belki de tek kriteri o bakkal amcaya güvenmek olursa, on binlerce m2’ lik büyüklükteki bir AVM'yi diğerlerine göre seçme kriteriniz de inanın aynıdır; güvenmek… Bu husus, süreklilik için geçerli, bir defalık alışverişlerde pek o kadar uygulanabilir olmayabilir.

Güven, başarılı bir yönetimle edinilir. Disiplin ve eşitlik tabii ki ilk unsurlardır. Ama unutulmamalıdır ki AVM'ler disiplin gösterimi yapılır yerler değil, insanların alışveriş yaptıkları, eğlenebildikleri, kültürle beslendikleri yerlerdir. Askeri kışlalar değil.

O zaman burada şimdilik son bir unsur daha ortaya çıkıyor…

Görünmezlik...

Yeni nesil AVM'lerde güvenlik, temizlik, sair günlük işler; bakım-onarım, dekorasyon değişiklikleri vd., müşteri görmeden yapılmalı, ama yapılmalıdır. Lütfen düşünün nasıl ki çok yıldızlı uluslararası marka otellerde temizlik müşteri görmeden (Doğrusu; müşteriye göstermeden) yapılıyorsa bu AVM'lerde de böyle olmalıdır. Güvenlik için de bu husus birebir geçerlidir.

Son husus, son husus dememe rağmen bir yenisini ekliyorum ama; eğitim unsurunu da unutmamak lâzım…

Eğitim şart!

Tabii, tüm bu hususları çoğaltmak, güncellemek, belki an itibariyle yer vermediklerimizi ilave etmek mümkündür. Burada yapılmasına özenle gayret ettiğim, bu konuyu tartışmalara açmak, paydaşların katılımları için yazılı bir temel oluşturmak, eleştiri ve katkıları almak ve paylaşmaktan ibarettir.

22 görüntüleme0 yorum

Son Paylaşımlar

Hepsini Gör