Ara
  • Hasan Ardic

AVM'ler; Global Ekonomik Kriz, ABD ve Türkiye'de AVM'lerin Geleceği ...


AVM’ler; Global Ekonomik Kriz, ABD ve Türkiye’de AVM’lerin Geleceği…



Son on yıldır söylediklerimi, yazdıklarımı, konuştuklarımızı bir kenara bırakmam olanaklı değil elbette. Bunların neler olduğunu aşağıda tekrar özetleyeceğim.


Dünyada, ulusların makro ekonomilerinde 2019 itibariyle başlayan, ancak aynı döneme denk gelen CoVid-19 salgını ile de hızlanan global kriz hepimizin gerçeği…


Ülkelerin kendi iç ekonomilerinde, yani ulusal ekonomilerde perakende sektörü, reel sektör olma özelliği ile önemli bir kriter olarak kabul edilmektedir…


Hepimiz, ama istisnasız hepimiz mutlaka bu sektör içinde oluruz, ya da sektörle iletişim içinde olmak durumunda kalırız.


Bu hayatın bir gerçeğidir…


Peki, bu gerçeklikte hangi oyuncular vardır; üreticiler, tedarikçiler, perakendeciler (AVM Mağazaları, cadde mağazaları), AVM’ler, müşteriler…


Perakende alışverişte mağazalar AVM’lerde olsun, cadde mağazaları olsunlar, hâttâ her ikisinde de markalar itibarıyla bulunsunlar, sonuç değişmez; alışveriş odakları sektörün can noktalarıdır.


Türkiye’mde, AVM’lerin tarihi öncelikle Kapalıçarşı ve Mısır Çarşısı ile başlamış, aradan ciddi bir süre, yüzyıllar geçtikten sonra 1988 Ekim başında Ataköy’de Galleria’nın açılmasıyla çağdaş organize perakende sektörü, asırlar sonra yeniden hareketlenmiştir.


1988 den başlayan AVM macerası 2020 yılına kadar, 32 yıl içinde ülkemde 434 AVM ile sürdürülmektedir. (Açılan AVM-Kapanan AVM= Mevcut AVM sayısı)


434 AVM’de; 13.089.192 m2 kiralanabilir alan kayıtlara göre var. Ülkemde her 1.000 kişiye 155 m2, Avrupa’da ortalama her 1.000 kişiye 206 m2 düştüğü, konuyla güncel olarak ilgilenen arkadaşlarımızın çalışmalarında da yer almakta…


Ankara’da 312 m2, İstanbul’da da 302 m2 beher 1.000 kişiye düşmekte… Ülkemde 16 ilde de henüz AVM bulunmamakta… Dağılım çok homojen olmasa da gayet ticari…


Durum bu…


Ekonomik durgunluk dönemi ile pandemi çakışınca AVM’ler hemen hedefe yerleştirildi…


Kapanır mı, devam eder mi, hastane mi olur yoksa okul mu, lojistik merkezi yapılır mı gibi…


Şimdi;


  • Bu durumu, AVM yatırımlarının hayata geçirilme hızına bakarak,

  • AVM yatırımlarının matematiksel fizibilitelerden uzak yapılmalarını izleyerek

gördük, eleştirdik, uyardık, ülkedeki homojen dağılıma dikkat çekmeye çalıştık ve en en önemlisi de, matematik ağırlıklı fizibilite yapmadan AVM yatırımı yapmayın diye adeta yalvardık.


AVM yatırımcıları, AVM’lerde kiralama yapan firmalar, perakendeciler, hâttâ anketlerde bu soru sorulan müşteriler AVM açılması konusunda adeta birbirleriyle yarıştılar…


Yani konu, sadece bugünün CoVid-19 konusu değil, pandemi de dahil hesap-kitap yapılmadan açılışları yapılan AVM’lerin çılgın gidişatı…


Sadece bizde mi böyle ???


Tabii ki hayır…


Kimden, hangi ülkeden örnek verelim diye düşünmeye hiç gerek yok…


ABD’den örnek verelim…


Evrenin en gelişmiş serbest pazar ekonomisinden, süper ekonomik güç olan ABD’den…


Basında değişik yabancı kaynaklarda yer alan son haberler şöyle; ABD’de var olan AVM’ler içinde, 1.000 adet AVM’nin, önümüzdeki kısa-orta vadede, diyelim ki 5 yılda %25’inin kapatılması plânlamakta… Yani 250 AVM'nin kapatılması gündemde...


ABD’de gayrimenkul sektöründeki kayıplara bakınca perakendenin kaybının %15+ olduğu görülmekte…


Tabii burada konuya sadece GLA m2 veya, kişi başına (1.000 kişi) m2 hesabına bakarak değerlendirme yapmak eksik olur.


Biz, verimlilik sayılarını da ilâve edelim. ABD’de A++ kategorisindeki bir AVM $ 1.000/m2 verimlilikle çalışmakta ise, C++ kategorideki bir başka AVM de $ 320/m2 verimlilikte çalışmakta…


Bu durumda, verimli AVM’lerin devamı, düşük verimlilikte olan AVM’lerin de kapatılması ABD gündemine gelmek üzere…


ABD de durum bu şekilde…


Yani problem sadece bizde değil, global, uluslararası nitelikli…


Ama hemen panik olmamak, verimlilik dikkate alınarak, objektif kriterlerle değerlendirmeler yaparak bu konuya hemen bugün, yarın girmemek uygun görünüyor.


AVM açılışlarında çok hızlıydık, kapanışlarda da aynı hızla benzer hatalara kapılmamakta yarar var…


Lükse ya da başkaca bir ölçüte göre değil, lokasyondaki durumuna, verimlilik hesaplarına ve diğer bazı AVM özelindeki otopark vb gibi kriterlere bakarak karar vermek en uygun ve gerçekçi yaklaşım olacaktır.


Ama daha önce, AVM yatırımcı/işletmecileri, perakendeciler, dernekler ve diğer paydaşlar bir araya gelerek, bugüne kadar yapmadıkları hakiki işbirliğini yapmalılar. Belki bir miktar Devlet desteği de alınmalıdır.


Kolay mıdır ???


Bence; evet…


Bugüne kadar gerçekçi bir uygulama örneği var mıdır ???


Hayır, maalesef olmamıştır, ama olması konusunda da sektördeki her birim son derece istekli gözükür…


Öyle midir ???


Hayır, yine maalesef…


Kiralar artınca perakendeci derhal mağazasını kapatır, diğer bazı perakendeciler de takip eder veya işler bozulunca AVM’ler kapatılır…


Bu işler bu kadar basit ve sadece kâr hesaplı olmamalı, mutlaka bir konsensus sağlanmalı…


Unutulmasın bir de istihdam boyutu var… Makro anlamda onbinlerce çalışan, Türkiye Nüfüs Çarpanı olan 4,2 ile çarpılınca işsiz kalana aile bireylerini de eklemek çok acı bir olgudur.


Algı değil, olgudur. Bu insanlar yıllarını perakendeciliğe verenler ile daha ziyade genç insanlardır. Bu sadece AVM için değil, genelde kapatılan AVM’lerin tedarikçileri ve diğer birimler için de aynen geçerlidir…


O bakımdan biraz daha özenli olmak, hesaplamalara daha dikkatli yaklaşmak son derece önem arz etmektedir...


11 görüntüleme0 yorum

Son Paylaşımlar

Hepsini Gör

Şöyle bir, duruma bakalım...

Son birkaç aydır hayatın içinde bizde değişen bir şey yok gibi… CoVid-19’ dan başlayalım… CoVid-19, CoVid-21 (!) oldu… Bu gidişle devam da edecek… Temmuz ayında belirtildiği gibi, vaka ve kayıp sayıla