Ara
  • Hasan Ardic

AVMler sonsuza kadar kapalı kalmayacak...


AVM’lerde Yeni Dönem Kiralar



Evet şu an için AVM’ler CoVid-19salgını dolayısıyla geçici süre kapalı…


Ama bu; hep kapalı kalacak demek değil tabii ki…


Hepimizin bildiği gibi, AVM’ler yakın zamana kadar ekonomik zorluklar yaşamaktaydılar.


Tamamı olmasa bile en azından tamamına yakını perakendedeki durgunluktan payını doğal olarak almışlardı, almaktaydılar...


Ocak sonu, Şubat ortasından itibaren işlerin sanki açılır gibi olduğunu memnuniyetle gözlemlerken, gerçekten çalışan AVM’lerin daha da iyi çalışmaya başladığını, orta verimlilikte olanların da çalışır duruma doğru ilerleme kaydettiklerini gördük.


Bu gözlemlerimi de yazılarımda sizlerle paylaştım, hatırlarsınız...


CoVid-19 salgını karşısında önlem olarak öyle mi yapalım, böyle mi yapalım derken, çalışma saati falan demeden, marketler hariç AVM’leri kapattılar.


İyi de yaptılar, hâttâ geç bile kaldılar...


Neyse diyelim, zararın neresinden dönersek diyeceğiz ama, burada söz konusu olan zararla ifadelendirilen insan hayatı. Dolayısıyla nispeten az kayıpla demek daha uygun daha saygılı olacak…


Peki…


Şimdilerde AVM’ler kapalı…


Bu zorunlu meyili değerlendirmeliyiz. Çünkü bu durum sonsuza kadar devam etmeyecek...


Bu bakımdan, madem ki önümüzde değerlendirilebilinmesi olanaklı bir süre var, çalışarak onu değerlendirmek lâzım. Normal hayata döndüğümüzde, ilerisi için hazırlıklı olalım ki daha iyi iş çıkartabilelim.


Örneğin, ezeli sorun diyelim, kira konusu sorununu bir daha masaya yatıralım, üzerinde çalışalım, kira adaleti hakkında bu kapalı dönemden istifade ederek, perakendede biraz daha birlikteliği, karşılıklı anlayış olgusunu geliştirelim...


AVM'lerde kira sözleşmeleri:


Zamanında yönettiğim AVM’lerdeki kira sözleşmelerini kendim kaleme almıştım. Bunu, ekonomi ve hukuk bilgilerimi, gerçek yaşamın deneyimleriyle harmanlayarak ortaya koyduğum güzel bir çalışma idi.


Tabii ki hazırladıktan sonra hukukçulara danıştım, onların görüşlerini, uygunluklarını aldım...


Sonuçta, bizim sözleşmelerimizde bu tür olağanüstü hallerde (First Majeur) kira alınmaması konusu açıkça yer almıştır.


Ancak güvenlik hizmeti gibi hizmetler, elbette gereken tasarruf önlemleri çerçevesinde kısıtlı sayıyla da yapılsa, bedel ödenecektir. Bu, ortak alan gideri (OAG) olarak algılanmamalıdır.


Bu; her türlü kâr amacından uzak, bir zorunluğun yerine getirilmesinin cari şartlarda hizmet bedelinin ödenmesidir…


Çalışmakta olan bir AVM’ de kira adaleti sağlamak, deneyimlerime dayanarak çok net olarak ifade edeyim; çok, ama çok zordur. Eğer AVM, farklı kriterlere dayalı olarak, hâttâ objektif olmayan ölçütler de dahil, kira disiplininden uzaklaşan tarzda kiralanmışsa, ya da şartlar farklı kiralama yapmayı gerektirmişse (ki bu durum özellikle küçük boyuttaki, kurumsallaşmamış, aile yatırımlarında sıkça görülür) bunu dengelemek çok zor, açık söyleyeyim olanaksızdır.


Tekrarla; çalışan bir AVM’de kira adaletini sağlamak olanaklı değildir.


AVM’yi kapatmadan, ya da kiracıların tamamının sözleşmelerini karşılıklı mutabakatla sonlandırıp, tahliyeleri tamamlamadan kira adaleti sağlanamaz… Bu da zaten varsayım olmaktan öteye gidemez.


Çünkü;


Ya gerçekten kira değeri düşük olan kiralara, ortalamayı sağlayacak nitelikte spontane bir artış yapmak gerekir, ki bu ticareten de, hukuken de olacak gibi bir iş değildir. Herkesin bir kontratı vardır ve ona uyulması zorunludur.


Ya da kiralara zam yapılamadığına göre kiraların ortalamaya doğru indirilmesi gerekecektir ki, bunu yatırımcıya teklif etmek boştur, kabul görmesi olanaksızdır.


O zaman;


AVM’lerin kapalı olduğu bir zaman sürecinde, ki bu tam şimdi olduğu gibi bir uygun zamanlamada olabilir, bir milad belirlenerek yeni ve daha adil kira değerleri revizyonu yapılabilinir...


Şimdi buyrun biraz bu konuda beraberce düşünelim. Daha doğrusu ben düşüncelerimi burada yazayım, siz de isterseniz bana yazılı yanıt vererek katkılarınızı, eleştirilerinizi esirgemeyin.


Ne yapalım, bugünlerde en steril görüşme olanaklarından biri bu…


AVM’lerde kira:


  • Kira bedelinin belirlenmesinde, sonradan kişiye özel değişiklik yapılmamak üzere özgün, net, önceden hazırlanılarak ortaya konulmuş bir kiralama politikası olmalıdır.

  • KDV kira bedeli dışında tutulmalı, yani kira bedeli, KDV hariç olarak tahsil edilmeli, KDV eklenmelidir.

  • Ortak Alan Gideri (OAG), Reklâm Katkı Payı (RKP) veya başkaca isimler altında kiraya ek bir bedel alınmamalı, bu tür giderler kira bedeline dahil edilmiş olarak kabul edilmelidir.

  • Enerji, doğalgaz, su vb giderler tüketilen miktar karşılığı kira harici tahsil edilmelidir. Burada kiralayan kâr amaçlı davranmamalı, ancak özellikle enerjide olduğu gibi bazı giderlerini de tahsil edebilmelidir.

  • Genelde tartışılmakta olan kiraya ilişkin bir husus daha vardır ki esasen bu malî grubun hukukçularla ortak çözümüne gereksinim duyar.


O da şudur;


Kira AVM’lerde, sözleşmeye tâbi bir ödemedir. Sözleşme maddelerinde yer aldığı şartlarda tahakkuk eder. Açık fatura düzenlenmesi, kira bedeli ödendiğinde makbuz ya da dekontla hesabın kapatılması yapılabilir işlemler olmakla beraber, kiracı kira bedelini ödemek için açık fatura gibi bir ön bildirim almayı beklememelidir.


Bunun nasıl bir sakıncası var denebilir. Evet uygulamada bazı sakıncaları vardır.


Herhangi bir sebeple kiracı kirasını ödemediğinde, bu kısa veya uzun bir seri teşkil ettiğinde, kiralayan almadığı kira için düzenlediği faturalara denk gelen KDV’yi de, daha da önemlisi gelir vergisini / kurumlar vergisini de, ödemek durumunda kalır.


Ancak bu konu, az önce de belirttiğim gibi malî işler ve hukuk departmanları yöneticilerinin müşterek kararına göre, yasa ve yönetmelikler çerçevesinde belirlenir.


Bu kapsamda belirlenen sistem kira sözleşmesinde net olarak yer alırsa, uygulamada ortaya çıkabilecek sorunlar önceden bertaraf edilmiş olur.


  • Kira bedeli, zaten bu konuda CB kararnamesi de var, her ne olursa olsun TL olarak ödenmelidir. CB kararnamesinde yabancı yatırımcılar, döviz kredisi ile yatırım yapanlar için döviz karşılığı kira tahsilatına belirli şartlar altında istisnai bir ayrıcalık getirilmişse de, TL tahsilat en gerçekçi çözüm önerimdir.


TL’ de ısrarın ne anlamı var; dövizle ödemek isteyen eğer CB kararnamesinde yer alan koşullarda ise döviz ödesin denirse;


  • Elbette ki yayınlanarak işlerlik kazanmış olan, CB kararnamesi dışında bir öneriyi savunmamız anlamlı ve mümkün değildir. Ama bu şartlarda kur artışlarında kiracının kiralayanı mağdur etmemesi çok önem taşımaktadır.

  • Kira bedelinin belirlenmesinin değişik kriterleri vardır, aynen biraz yukarıda söylediğim gibi…


Bunlar;

  • Kiraya konu mağazanın alanı (m2),

  • Bulunduğu kat,

  • Yürüyen merdiven ve/veya asansörlere yakınlığı,

  • Ana giriş, otopark giriş/çıkış noktalarına yakınlığı,

  • Mağazanın komşu markalarının müşteri çekim cazibesi,

  • Mağazanın ön cephesi, vitrin(ler) görünürlüğü,

  • Kiracı markanın müşteri çekim gücü,

  • Kiracı markanın ankor olması,

  • Kiracı markanın departman mağaza olması,

  • Kiracı markanın ana işi (Restaurant, fast food, market, vb.,)

  • Kiracı markanın ciro bilgileri,

  • Kiracının AVM’deki sözleşme yaşı, ödemelerinin düzeni,

  • Kiracının teminatı...


Bu yazımda, yukarıda sıraladıklarımın ve daha fazlasının da tabii, derinlemesine açıklamaları, hâttâ bazı formülleri olmasına rağmen, bu hususlara burada yer vermeyeceğim.


Yazımı uzatarak okunabilirliği düşürmek, yazıyı sıkıcı hâle getirmek istemiyorum, umarım hak verirsiniz…


  • Sistem doğruluk ve kontrol edilebilirlik esasına göre kurulabildiğinde elbette ciro kirası, ters cap vb uygulama türlerini, çoğaltarak kira değeri belirlemesine almak ve bunu kullanmak da mümkündür. Hâttâ bu sistem teorideki en doğru yaklaşımdır.


  • En önemli husus; tarafların (ki sektörde yönetici olarak bulunduğum süre içinde ilk olarak benim ortaya attığım “iş ortaklığı” daha doğru ifadedir.) mutabakatları ve iyi niyetleridir. İyi niyet kavramı sadece yasanın II. ve III. maddelerinde kalmamalı, yaşamın olağan akışında da yer bulmalıdır.


Son olarak, yukarıdaki paragrafta bahsettiğim karşılıklı dürüstlük ve iyi niyet çerçevesinde düzenlenen, imzalanan ve işlerlik kazanan sözleşmelerin kendi içinde kullanılmasıdır.


Anlaşmazlık olduğunda, konuyu çözüme ulaştırmak için yargıya taşımak da son derece medeni bir arayış ve davranıştır.


Ancak; ülkemdeki kira yasası (Eskisi 6570 sayılı kira kanunu) ve yeni düzenlemeyle TTK kapsamına alınan kiralamaya ilişkin maddeler, önceki yıllardaki konut kiralaması ağırlıklı düzenlendiğinden, bana göre biraz daha kiracı tarafı koruma altına alan bir yasal düzenleme, gibi gelmektedir.


Son zamanlarda bazı içtihatlarla yeni uygulama örnekleri daha eşit uygulamalara olanak tanıyıcı olmaları bakımından memnuniyet vericidir.


Kiralamanın nasıl yapılması gerektiği, yıllık kira artışlarının düzenlenmesi, kira sözleşmeleri, kira sözleşme tadilâtları, döviz karşılığı kira ödemeleri (CB Kararnamesi çerçevesinde), ciro kira değeri belirlemesi, kira talep eden konumdaki AVM’lerin ayrı ayrı durumlarının kiraya etkisi, sektörel kira değeri belirleme birlikteliği, kurumsal beraberlik; dernekler vd… çalışılmalıdır.


Bütün bu son paragraf, tamamen başlı başına bir eğitim, deneyim bütünlüğü içinde, son derece ayrıntılı, her birine ilişkin yaşayarak deneyimlediğim konulardır.


Bunları çok yakın gelecekte, bazı akademisyen arkadaşlarımla ve sektörün her bir tarafında görev yapmış, başarılı olmuş profesyonel arkadaşlarımla paylaşımlı olarak sektörümüzün gençlerine aktarmayı, onlarla paylaşmayı plânlıyorum. Bu konuda ülkemin en önemli üniversitelerinden biriyle de anlaşmış olmamıza rağmen şimdilik CoVid-19 dolayısıyla beklemeye almak zorunda kaldık.


Gerçi ileride davette bulunacağım ama katılmak isteyenlerin siteme (www.perakendedebuhafta.com) yazmalarını rica ederim.


CoVid-19 nedenli olarak bir bekleme süresindeyiz. En azından kiralardan başlayarak herkes hazırlıklarını yapsın; AVM’ciler de, perakendeciler de…


Zamanı doğru kullanalım, ön hazırlıklarımızı, revizyonlarımızı yapalım.


AVM’ler sonsuza kadar kapalı kalmayacak, umarım ve dilerim ki sağlıklı günlere kısa sürede ulaşırız, herkes işine geri döner. Kayıplar durur, ekonomi normale döner...





175 görüntüleme0 yorum

Son Paylaşımlar

Hepsini Gör

Şöyle bir, duruma bakalım...

Son birkaç aydır hayatın içinde bizde değişen bir şey yok gibi… CoVid-19’ dan başlayalım… CoVid-19, CoVid-21 (!) oldu… Bu gidişle devam da edecek… Temmuz ayında belirtildiği gibi, vaka ve kayıp sayıla