Ara
  • Hasan Ardic

AVM'lerde kira ve yeni bir model...


AVM’ler konusunda, son dönemde, bilhassa CoVid-19 ile ilişkilendirerek özellikle www.perakendedebuhafta.com sitesinde çok fazla yazı yazdım.



Tanıyanlar bilirler, hayatım boyunca hiç bir konuda “şöyle yapılacaktır”, “böyle olacaktır” demedim. Uzun yıllardır profesyonel üst yönetici olarak çalışan biri olarak, koşulları seçenekleriyle ortaya koydum, arada görüşlerimi de belirttim.


Son zamanların AVM konulu yazıları da böyle oldu.


Söylediklerimin, daha doğrusu yazdıklarımın tamamı da yazdığım şekilde gerçekleşti...


Bunun için falcılık yapmaya gerek yok; ülkemi ve insanlarımızın yapısını 63 yıldır, AVM’leri ve perakende sektörünü de her tarafında olmak kaydıyla 40 yıldır tanıyorum...


Ama diğer taraftan, herkes, her kurum, neredeyse medyanın tamamına yakını AVM'leri “öcü”, “canavar” ilân ettiler.


Hayır…


Bu kadar da acımasız olmamalı…


Sonuç olarak AVM’ler; doğru ya da yanlış, az ya da çok, her ne olursa olsun ülkeme yapılan yatırımlardır. Tüketicilere sağlanan kolaylıklar, sanatsevere açılan kapılar, çocuklara beton yığınlarının dışında değil, içinde verilen oyun alanlarıdır. Alışveriştir, yeme-içmedir, sinemadır, tiyatrodur, etkinliktir, vs...


Özetle; hayatı bir bütün içinde kolaylaştırmaya yönelik yatırımlardır. İş ve ticaret için uygun ortamlardırlar…


Beğenirseniz gidersiniz, beğenmezseniz de ülkede 436 AVM var, size en uygun olanına gidersiniz.


Ya da gitmezsiniz...


Caddelerde de mağazalar var, hâttâ bazı sokaklarda da…


Kimse sizi zorla AVM’lere, hâttâ hiçbir yere zorla götüremez…


Zaten götürmüyor da...


Alınan CoVid-19 önlemlerini beğenmediniz mi, ya da tam olarak uyulacağına inanmıyor musunuz?


Tamam…


O zaman gitmeyin, ısrar yok…


Dilediğiniz yere gidin, AVM’lere gitmeyi uygun bulduğunuzda da inanın AVM’ler yine sizi bekliyor olacaktır…


Bu durumu da son yazımda; “Artık karar sizin” başlıklı makalemde ayrıntılı olarak belirttim.


Gerçekten karar sizin, bizim, hepimizin...


Şimdi gelelim esas konuya…


Bu konu yılların konusudur; ne burada radikal bir çözüme ulaştırılabilinir ne de başka bir platformda. Bu; konuşularak, mutabakatla çözülecek bir konudur. Biz ancak deneyimlerimizin verdiği önerileri aktarabiliriz.


AVM’lerde kira…


Yıllar içinde okuyanlarım bilirler AVM ve kira konularında çok fazla makale ve köşe yazısı yazdım.


Şimdi durum farklı…


Farklı olma nedeni CoVid-19 gibi global ölçekli ciddi bir salgın ve sonrasında, yeni normale dönüşte AVM kiralarının da farklı değerlendirilmesi gereğidir.


Bu salgın, dünyanın farklı coğrafyalarında, ama tüm ülkelerde, herkese alabildiği ölçülerde farklı dersler verdi diye düşünüyorum. Daha doğrusu son aylarda yaşanılanlardan bizlerin bazı çıkarsamalar yapmış olduğumuzu tahmin ediyorum.


İşin felsefesine girmeyeceğim, konuyu dağıtmak, uzatmak istemiyorum…


AVM’lerde kiraların belirlenmesi de CoVid-19 tam anlamıyla bitmiş olsa bile eski normale değil, yeni normale dönülecektir.


Peki nasıl olmalıdır, AVM kira konusundaki sorunlara nasıl radikal çözümler getirilmelidir…


Çok yazdım, bir kere daha tekrarlıyorum…


Talep gelirse daha defalarca bu konuda yazmak ve konuşmak sektöre olan sevgimin, verdiğim yılların karşılığıdır.


Bundan hiç kaçınmam… Her zaman yaparım…


AVM’lerde kira konusunu herkes, her dönemde işler, bu hususta yazar, konuşur. Ayrıca doğrudan veya aracı firmalarla yapılan her kiralama görüşmesi taraflar arasında mutlaka bir pazarlıktır.


Bu kaçınılmazdır, zaten olağan karşılanan da budur…


Bu hususlar hep (Ben de dahil) yazıldığı için, ben burada bir farklılığı gündeme getirmek isterim…


Nedir bu farklılık?


Peşin kira, sabit kira, ciro kirası, OAG dahil / hariç kira, Cap / Ters Cap vd değil…


Verimlilik…


Nasıl?


Şöyle…


Artık kiraların belirlenmesinin daha nümerik esaslara göre yapılması gereği doğdu. Esasen CoVid-19 öncesinde de vardı ama şimdi daha kuvvetle gereksinim duyulacak…


AVM kiraları; AVM’nin, perakendecinin, mağaza konumunun, özellikle kiralanacak mağazanın komşu markalarının, giriş ve alışveriş yapanların değerlerine göre belirlenmeli, temelde de ciro bazlı olmalıdır ki, kiralayan AVM yatırımcısı ile kiracı perakendeci müşterek kârlılığa adil biçimde ulaşabilsinler…


Hani klâsik söylemdir, özellikle perakende sektöründe; “Aynı gemideyiz.” Zaten bu cümle kurulmuşsa problem vardır, hâttâ da ilerlemiştir. Dikkat!


Bir diğer sektörel söylem de “Kazan-Kazan” olarak dile getirilir.


Haydi buyrun, işte sizlere AVM’lerde kira konusunda yeni bir model daha arkadaşlar…


Modeli ben keşfetmedim, Batı’da, özellikle ABD'de kullanılan bir sistem…


Ben sadece yerinde gözlemledim ve üzerinde çalıştım, formülleri çıkarttım ve ülkemin koşullarına uyguladım.


Bu konuyu danışmanlıklarda, eğitimlerde elbette tüm ayrıntılarıyla işleyeceğim, formüle edip, uygulamalı olarak farklılığı anlatacağım…


Burada belirtmek istediğim AVM kiralamalarında sayısal değerlerin; matematik ve istatistik disiplinleriyle uygulanmaları, nesnel olunması gerekliliği, kazan-kazan olmazsa ticaretin yürütülemeyeceği, gelenekselciliğin yerini somut matematiğin alması zorunluluğudur.


Umarım ve dilerim; yeni normalde bu tür AVM kiraları ve benzeri konular sektörde yaygınlık ve geçerlilik kazanır…


Zaman içinde de standardize edilir...












63 görüntüleme0 yorum

Son Paylaşımlar

Hepsini Gör

Şöyle bir, duruma bakalım...

Son birkaç aydır hayatın içinde bizde değişen bir şey yok gibi… CoVid-19’ dan başlayalım… CoVid-19, CoVid-21 (!) oldu… Bu gidişle devam da edecek… Temmuz ayında belirtildiği gibi, vaka ve kayıp sayıla