Ara
  • Hasan Ardic

AVM'lerin Bankalara devri...





Uzun sayılabilecek bir süredir AVM’lerin kredi borçlarının bankalara geri ödenmesinde karşılaşılan zorluklar, sürenin uzaması ile birlikte, sadece ana para değil, faiz yükünün de ağırlaşması bankalarla AVM yatırımcılarını o istenmeyen uygulamalar aşamasına getiriyor.


Nedir bu istenmeyen uygulamalar süreci?


Konumuz da bu zaten…


Ödenemeyen kredi borçları karşılığında AVM yatırımlarının zorunlu olarak bankalara devredilmesi…


Konunun önemine binaen sektörün bu husustaki çapını bir hatırlamak gerekirse; ülkemde yaklaşık 440 AVM var. Kiralanabilir alan toplamı ise 13,1 milyon m2. İstihdam hacmi de yaklaşık 1 milyon kişidir. AVM’ler son dönemde, CoVid-19 nedeniyle oluşan krizde kiracılarına toplamda TL 6,5 milyar destek verdiler.


Bu arada kur değişimleri, TL’nin uğradığı kayıplar, AVM’lerin bankalara olan borçlarının daha da hızla artmasına neden oldu ki bu artışın yaklaşık %25’lerde olduğu hesaplanıyor.


BBC Türkçe ve Dünya Gazetesinde yer alan bilgilere göre, borç toplamı TL 15 milyar ve bankalara devir riski olan AVM sayısı da 30.


Buradaki temel sorunlar;


Ödenmesi gün geçtikçe zorlaşan, borç tutarının gösterdiği hızlı artış,


CoVid-19 ve ekonomik buhran nedenli resesyon,


Yaklaşık 1 milyon kişinin işsiz kalması riski,


Bankaların böyle bir devir almasının bankalarda yaratacağı istenmeyen durum...


şeklinde özetlenebilir.


Sektörün bir çözüm önerisi var mıdır?


Evet, bu öneri;


Bir yıl faizsiz ertelemeli, TL’ye döndürülen borçların yeniden yapılandırılma önerisidir.


Bugünün olağan koşullarında, reel bir ödeme teklifi her zaman uygun karşılanabilir olması gereken bir öneri olarak değerlendirilmelidir görüşündeyim.


Diğer taraftan bazı uygulamalara da başlandığını yine gazetelerden takip ediyoruz. Örneğin, Tahincioğlu Grubuna ait Palladium AVM’nin Akbank’a olan $ 300 milyon borcu karşılığında devir işlemi tamamlanmış. Bankanın Marmara Park AVM ile olan görüşmeleri de devam etmekteymiş. Daha bir çokları da var maalesef...


440 AVM’nin yaklaşık 200’ü yani takriben %50’ye yakın orandaki kısmının bankalara kredi borcu olduğu biliniyor.


Yerli yatırımcılar genelde %75-80 oranında kredi kullanmakta ve teminat olarak kira sözleşmelerini bankalara göstermekteler.


Bu durumda kullanılan kredi vadeleri de 5-8 yıl arasında.


Yabancı yatırımcılarda ise kredi vadeleri 10 yıllık dönemlere kadar uzayabiliyor.


2018 yılı Ekim ayı itibariyle AVM’lerdeki kira sözleşmelerinin dövize natık olanlarının TL’ye döndürülmesi, 2019 sonunda başlayan pandemi sürecinin müşteri trafiğini ve satış cirolarını düşürmesi, AVM’ler tarafından mağazalara verilen kira desteklerinin yetersiz kalması, € ve $ kurlarındaki sürekli artışlar, alınan bu kredilerin bankalara geri ödenme olanaklarını adeta yok etmiştir.


Bu arada gözden kaçırılmaması gereken en önemli husus da; AVM’lerin toplam ciroları CoVid-19 öncesine göre, ortalamada yaklaşık %70’lere düşmüştür. Buna karşılık AVM’lerin kira gelirlerinde yine ortalamada yaklaşık %50 azalma olduğu bilinmektedir.


Bu durumun sayısal yaklaşık değerleri AVM ciro toplamı 2019 yılında TL 160 milyardan, 2020 yılında TL 48 milyar düşüş olmuştur.


Sonuç olarak;


Ortada bir dolu istenmeyen durum söz konusudur.


Bunlar;


* Elbette hiç kimse CoVid-19 pandemisini istemedi.


* Tabii ki yerli / yabancı, yatırımcılar bankalara zorunlu devretmek niyeti ile AVM yatırımına girişmediler.


*Bankalar kredi sözleşmelerini yaparken yakın vadede AVM sahibi olmayı planlamadılar.


*Mağazalar da AVM tarafı da perakendenin geldiği bu durumda çaresiz kaldılar.


*Kiralamaların Ekim 2018 yılında TL’ye döndürülmesi ve kur değerlerinin bu spektrumda gösterdiği artış yönündeki değişkenliğin oluşumu da istenmeyen bir süreç ve sonuç olarak kaydedildi.


Şimdi yapılacak iş;


Bu ticaretin içinde bulunan bütün tarafların bir araya gelerek ortak paydada, asgari müşterekte bir konsensüs sağlamalarıdır.


Belki, daha doğrusu mutlaka, Devletin de bu ortak çalışmada dengeleyici bir destek paketini ortaya koyması lâzımdır. (Vergi indirimi, stopaj indirimi, SGK primlerinde indirimler ya da ertelemeler, diğer bazı teşvikler, vb.,)


Nasıl ki bir deprem felâketinde yardım yapılması hem yasal olarak hem de vicdanen zorunlu ise, bugünlerde her gün 150-200 arasında can kaybı olan bir salgın felâketinde de gereken yardımlaşmadan kaçınılmamalıdır.


AVM’lerin kapanması konusuna karşıyım, aynı şekilde AVM’lerin kredi borcu nedenli olarak bankalara devrine de karşıyım.


Bu arada “Sözleşme sözleşmedir” doğru bir anlayış olsa da, içinde bulunduğumuz durum, CoVid-19 salgını kaynaklı durum, bir first majeur durumudur. Hattâ bundan daha genel bir first majeur durum örneği yakın çağlarda herhalde pek olmamıştır.


Bankaların kısmen yapmakta oldukları bazı fedakârlıklarının dozunu arttırmaları, açıklanan 2020 kârlarından bir kısmını bu “En Reel” sektöre destek olarak aktarmalarını da beklemek sektörün doğal hakkıdır demek geliyor içimden…


Yanlış anlaşılmaması dileğiyle şunu da eklemekte fayda var; bir ekonomide bankalar, sadece bankacılık yapmalı…


Biliyorsunuz; 2.el gayrimenkul satışı, 2.el otomobil satışı vb yeni iş kollarının yanı sıra, AVM işletmeciliği bankacılık sektörünün yeni iş alanı olmaktadır ki bu; olması değil, olMAması gerekendir.




İstanbul, 2021 Ocak, 14





32 görüntüleme0 yorum

Son Paylaşımlar

Hepsini Gör

Şöyle bir, duruma bakalım...

Son birkaç aydır hayatın içinde bizde değişen bir şey yok gibi… CoVid-19’ dan başlayalım… CoVid-19, CoVid-21 (!) oldu… Bu gidişle devam da edecek… Temmuz ayında belirtildiği gibi, vaka ve kayıp sayıla