Ara
  • Hasan Ardic

Bir sektör (Perakende) dertleşmesi sorunlarla yüzleşme

Perakende Sektörü


Ülkemizde perakende sektörü CoVid-19 pandemisinden en yoğun ve ağır biçimde etkilenen sektörlerin başında geliyor. Bu durum Perakende Güven Endeksine bakıldığında zaten çok net olarak görülmekte. Bir önceki yılın aynı dönemlerine göre de ciddi azalışlar var ki, bir önceki yıl da pandemi mevcuttu.


Perakende satışlardaki güven endeksi azalmasında, mevcut stok seviyesindeki artışların neden olduğu belirtilse de bu iyimser görüş fazla taraftar toplayamıyor. Buna karşılık, özellikle gıda; yiyecek - içecek ve tütün satışlarındaki artışlar perakendede güven artışının en fazla olduğu alt sektörler.


Moral ve motivasyon açısından bakınca, AVM’lerin ne zaman tam kapanacağı ya da hangi koşullar altında çalışacaklarının tekrar tekrar gündeme getirilmesi de çalışma ve ticaret yapma şevkini zedeliyor. Yine de pandemi şartlarına uyumla pandemi ile mücadele devam ediyor… Umutsuz olmamak şart...


İşte bu bağlamda perakendecilerin satış beklentisi hep var ve artıyor da, ama istihdam beklentileri azalıyor.


Ancak ve maalesef perakendenin sorunları bu kadar değildir… Perakendedeki sorunlar, uzun yıllardır çözümleri ertelenen bir sorunlar yumağı halini almış, yıllanmış problemlerdir. Elbette böyle büyük bir reel sektörde sorunlar olacaktır. Bu doğal. Ama, sorunlar ertelenerek çözümlenemez.


AVM’ler, mağazalar, tedarikçiler açısından bakıldığında, perakende sektörünün sorunları ana başlıklar altında toplandığında sayıca iki elin parmaklarını geçmez.


Majör konu başlıkları aşağıda yer almaktadır.


  • Kiralar

  • Cirolar

  • Trafik

  • Ortak Alan Giderleri

  • Dövizli İşlemler

  • Dernekler

  • Kamu ve Yönetim İlişkileri


Yıllardır bir türlü çözüme kavuşturulamayan en önemli konu AVM’lerdeki kiralar üzerinedir.


Sözleşmenin tarafları kiralayan sıfatıyla AVM Yönetimi /AVM Yatırımcısı - İşletmecisi ile kiracı sıfatıyla Mağaza / Marka Sahibi / İşletmecisidir.


Esasen taraf olmamaları gerektiği halde, hukuken ve realitede AVM’ci ile Perakendeci taraftırlar. Ancak zor zamanlarda “Aynı gemideyiz” denir. O zaman da zaten gemi, su almaya başlamıştır. Kazançların yüksek olduğu dönemlerde “Aynı gemideyiz” sözü kullanılmaz.


Son derece içtenlikle belirteyim; işler yolundayken bizim perakendecimiz (Kiracı) kira ödemelerini aksatmadan, zamanında yapar. Bu da bir realitedir. Buna karşılık perakende ticarette en ufak bir yavaşlama, ciro azalması ya da kiralarda sözleşme koşullarında yazılı olan artış zamanı geldiğinde;


ilk akla gelen ve tartışılan ve de çözümü zor olan husus kira düzenlemesidir.


Kiracı haklıdır, muhtemelen bütçesinin en yüksek gider kalemlerinden biri kiradır.

Kiralayan da haklıdır, bütçesinin adeta tek (~%90-95), en önemli gelir kalemi kiralarıdır.


İki taraf da kendi açılarından haklı olunca sorun tam da bu noktada ortaya çıkmaktadır.


Yaklaşık on sene öncesine kadar geçerli olan 6570 sayılı kiralamaya dair kanun (ki daha ziyade konut kiralamalarına göre hazırlandığından olsa gerek kiracı tarafı koruyan maddeler ağırlıklı idi) 1 Temmuz 2012 tarihinde işlerlik kazanan TBK (Borçlar Kanunu 6098) içinde mütalaa edilmeye başlandı. TBK içinde kiralamaya ilişkin maddelerde eski 6570 sayılı yasaya göre önemli bir değişiklik olduğu pek söylenemez.


Kiracıların ilk önerisi daima kira indirimi, ciro kirasına dönüş vb tekliflerdir. İlk bakışta akla yatkın teklifler olsa da, kiralayanın da yatırımı amorti etmek, kâr etmek gibi temel hedefleri vardır.


Perakendeci AVM kiralarında %60 indirim istiyor


Birleşmiş Markalar Derneği Başkanı Sinan Öncel, pandeminin perakende şirketleri üzerindeki etkisi hakkında yaptığı değerlendirmede, AVM kiralarında en az yüzde 60 indirim yapılması gerektiğini ve kış sezonunda tedarikçilerin en az yüzde 30-40 oranında fiyat artışının kaçınılmaz olduğunu söyledi. AVM kiralarında en az yüzde 60 indirim yapılması gerektiğini vurgulayan Öncel, “Kapanan mağazaların sadece yarısı kadar yeni mağaza açılıyor.” dedi. Öncel pandemi sürecinde, tedarikçilere hammadde verip ürün yaptırma noktasına geldiklerini ve kış sezonunda en az yüzde 30-40 oranında fiyat artışının kaçınılmaz olduğunu dile getirdi. (Kaynak: bloomberght.com)


Tabii ki ortada bir force majeure durum var; CoVid-19 Pandemisi…


Ama bu force majeure ; AVM’ler için de, Perakendeciler için de Tedarikçiler için de var… BMD YKB Sinan Öncel, kira indirimi talebini, bu defa önerirken %60 oranını nasıl hesapladı bilemiyorum, ama tabii bir kira desteği olmalı.


Bu destek; (Pandemi süresince geçerli olmak üzere)


  • Sabit kira ödeyenlerin ciro kirasına dönmeleri

  • OAG üzerine AVM’lere makul kısıtlı bir kâr marjı ile kira belirlemesi

  • Kademeli olarak kiraların tahsili

  • vb kurumların kendi özelindeki mutabakatlarına göre diğer

şekillerde yapılabilir.


Bir de AVM tarafından bakarak AVM’lerin de zaten var sorunlarını CoVid-19 ile de güncelleyelim;


  • AVM’lerin tek (en önemli) geliri (~%90-95) kira gelirleridir.

  • Mağazaların çıkışlarıyla AVM kira gelirleri azalmıştır.

  • AVM’yi işler durumda tutabilmek için pazarlama bütçesini artırmak önemlidir. Bu şartlar altında da olsa mağazaların ciro yapmalarını desteklemek AVM’lerin en temel işidir.

  • CoVid önlemleri beklenmeyen gider kalemleri olmuştur.

  • Bırakalım kira artışlarını, aynı bile olsa kiraları tahsil etmek, zamanında tahsil edebilmek çok güçleşmiştir.

  • OAG alınan ya da alınmayan AVM’lerde enflasyonla beraber artan giderler bu şartlar altında AVM’ler için gider kalemi olmaktan ziyade yük haline gelmiştir.

  • Ortada pandemi de olsa bazı hizmetlerin verilmesi sürmektedir.


Zor durumda olan tarafa destek olmak tabii ki önemli ve gereklidir, bu yadsınamaz bir force majeure gereğidir.


Adil olmak da benzer şekilde işin bir diğer önemli bir ön koşuludur. Bir de tabii Devlet destekleri oran ve miktar olarak birlikte son derece önem taşımaktadır.


Kiracı konumunda olan perakendeci, mağazacı sektör birimlerinin de aynı yukarıda AVM’ler için sıralanmış olduğu gibi var olan sorunları, CoVid-19 güncellemesi yapılarak tekrar gündeme getirilirse;


  • SMM enflasyon doğrultusunda (TÜİK tarafından açıklanan enflasyon oranının üzerinde) artmaktadır.

  • Kiralar yapılan cirolara göre yüksek kalmıştır. m2/ciro oranı çok düşmüştür.

  • Personel sayısı cirolara oranla yüksek maliyet unsuru haline gelmiştir.

  • İthal ürün girdileri döviz oranında artmaktadır.

  • Siparişlerdeki azalmalar ürün gamında eksikliklere neden olmuştur.

  • Bütün bu ve benzeri olumsuzluklara ek olarak satışlar çok düşmüştür.


Ayrıca tüm sektör için geçerli olan kredilere, artan kredi faizlerine, kredi kartı kullanımının çok artarak likidite sıkıntısının baş gösterdiğine de değinmek diğer önemli hususlardır.


Yıllardır belirttiğim E-Ticaret’in esasen kendisi de bir perakende türü olmasına rağmen mağazacılıkla, AVM’lerle girdiği rekabet, E-Ticaret cirolarının pandemi sürecinde ürününe göre %200-300 bandında artış göstererek çok ciddi bir rekabet ortamı yarattığı da öngörülen bir gerçekliktir.


Özetle AVM’lerde kira sorunu bir türlü radikal bir çözüme erişememiştir. İlk krizde kira en önemli, majör nitelikli sorun olarak gündeme gelir…


Diğer perakende sorunlarıyla devam edelim;


Ciro konusuna bir anlamda yukarıda zaten özetle değinilmiştir. Ciroların düşmesi, m2 verimliliğini düşürmekte, kira/ciro oranında fahiş oranlar oluşturmakta, satış personelinin primlerinden moraline kadar etkili olmakta, siparişlerin az tutulmasına neden teşkil etmektedir.


Trafik, perakende jargonunda AVM’lere, mağazalara giren ziyaretçi sayısını ifade eder. Yüksek trafik elbette tercih edilendir. Ancak girişte adı ziyaretçi olanın çıkışta müşteri sıfatını taşıması önemlidir. Bu durum bir ölçüde ciro kıstasıyla da belirlenir.


CoVid, gerek arz ettiği sağlık tehlikeleri, gerekse bundan korunmak için alınan önlemler dolayısıyla, perakendede trafiği en alt limite doğru sürüklemektedir. HES koduyla giriş için kapıda sıra beklemek, çalışma saatleri ve hafta sonu kısıtlamaları, sinema ve tiyatroların kapalı olmaları önemli ciro düşüş nedenleridir.


Sektörde dernekleşme oranı yüksek sayılabilir, derneklerin kendi içlerindeki mitoz bölünme yoluyla çoğalması da esasen dikkat çekici kabul edilebilir.


Önce Çağdaş Perakendeciler Derneği kuruldu, sonra Perakendeciler Derneği geldi, daha sonra Alışveriş Merkezleri Perakendeciler Derneği (AMPD), AVM Yatırımcılar Derneği, Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu (TAMPF) işin AVM yanı kısmen de AVM-Perakendeciler tarafı…


Perakendeciler arasında da yukarıdakilere ilâveten Birleşmiş Markalar Derneği (BMD), Tescilli Markalar Derneği gibi dernekler eklendi. Son dönemde yeni eklenenler de varsa onları da burada zikretmek lâzım… Elbette dernekleşmeye karşı değilim. Ancak, STÖ olan bu derneklerin, sektörün sorunlarına çare bulacak nitelikte plânlı ve ısrarlı, istikrarlı çalışmaları, birbirleriyle rekabet değil perakende sektörüne her açıdan hizmet yarışına girmeleri bence çok ama çok gerekli ve önemli…



Hasan R. ARDIÇ

İstanbul, Nisan’21, 19


12 görüntüleme0 yorum

Son Paylaşımlar

Hepsini Gör

Şöyle bir, duruma bakalım...

Son birkaç aydır hayatın içinde bizde değişen bir şey yok gibi… CoVid-19’ dan başlayalım… CoVid-19, CoVid-21 (!) oldu… Bu gidişle devam da edecek… Temmuz ayında belirtildiği gibi, vaka ve kayıp sayıla