Ara
  • Hasan Ardic

İşyeri Kiralamalarında Yapılan Yeni Düzenlemeler


GENEL



Kurallara uyumun esnek olduğu, yüksek enflasyonla mücadele eden ve yabancı paritelerin yerel para birimine göre değerli olduğu ülkelerde, gayrimenkûl satışları ve kiralamasında kısa vadede yapılan yenileme, düzenleme çalışmalarıyla sıkça karşılaşılır.


Bunu tarafların (Kiralayan - Kiracı) çıkarları doğrultusunda bir ölçüde olağan karşılamak herhalde yerinde olur.


Ama…


Daha da doğrusu Prof. Dr. Emre Alkin’in dediği gibi; boğulma riski ile karşılaşmadan yüzmeyi öğrenmenin gerekli olduğu söylemindeki gibi, uyuşmazlık ya da sözleşmenin çekilmez hâle gelmesinden önce, bu durumların doğmasını engelleyecek adalet ve düzende sözleşmeler yapılması ve uzun vadede uygulanabilir olması tabii ki işin doğrusudur.


Bu durum Britanya’da ve kıta Avrupası’nda bu şekilde uygulanmakta, ABD ve Kanada’da da benzer uzun vadeli uygulamalar, yapılmış olan kurumsal bir sözleşme ve düzenlemeyle yıllar boyu süregelmektedir.


Yunanistan’dan başlayan ve doğuya doğru ilerleyen coğrafyada, uzun vadeli işyeri kiralama sözleşmelerinin kurumsal işlerliği yerine, kefaletlerin, depozitoların, devirlerin, hava paralarının, tanıdıklık ilişkisinin daha geçerli olduğu görülmektedir.


Bunda coğrafyadan kaynaklı yaşam tarzının etken olduğu mâlûmdur…


Tabii ki her yerde bazı istisnalar olur, ama bunlar geneli bozmamalıdır...



YASALAR



Bugüne kadar, bu konuda uygulanan yasalar genel anlamda daha ziyade kiracıyı koruma altına alan bakış açısıyla düzenlenmiştir. İşyeri kiralanmasından ziyade konut kiralamasına ilişkin bakış açısı ağırlıklı olmuştur.


1955 yılı itibariyle yürürlüğe giren 6570 sayılı gayrimenkul kiralamasına ait kanun, 1.7.2012 tarihinde işlerlik kazanan 6098 sayılı TBK (Türk Borçlar Kanunu) yürürlüğe girmesi ile kaldırılmıştır.


Ancak bu yasada da bazı uyumsuzlukların olabileceği düşüncesiyle, içtihat yaratmasa da bazı yeni düzenlemenin uygulamalardaki gidişata göre yeniden düzenlenmesi amaçlı olarak bu yeni yasanın kiralamaya ilişkin düzenlemelerinin uygulanmaya başlatılması, 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. maddesi ile yeni Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine dair düzenlemelerinin bazılarının uygulanması veya yürürlüğe girmesi, iş dünyasında yer alan kiracılar için 8 yıl ertelenmiştir.


İşte şimdi yapılan düzenleme, bu 8 yıllık sürenin 1.7.2020 tarihinde dolmasıyla, uygulaması ertelenmiş düzenlemelerin bu tarih itibariyle artık yürürlüğe alınmasıdır.


Yapılan düzenlemenin gerekçesi geçerlilik süresi itibariyle budur.


Temelde de bazı maddelerde değişiklikler yapılması yasal gerekçelerin düzenlenmesini oluşturmuştur.


Uygulanmasına bir hafta kala yayınlanan yeni düzenleme, tabii olarak değerlendirilmeye alınarak farklı açılardan yorumlanmış, basında konuya yer verilmiş, yine konuyla yakın ilgisi olan derneklerce de yorumlanmıştır. Bu yorumlar önümüzdeki günlerde de devam edecektir.



DEĞERLENDİRME



Bugünden itibaren; hukukçular, ilgili dernekler, meslek örgütü temsilcileri, perakendeciler, AVM yatırımcıları vd kişi ve kurumlar zaten doğal olarak gereken değerlendirmeleri yapacaklar.


Biz de tabii ki okuyacağız, izleyeceğiz…


Ancak…


Yıllardır bu işi, AVM yönetimini en iyi AVM’lerde, en tepe yönetici olarak yapmış, var olan derneklerin bir kısmında kurucu olma sıfatını almış bir profesyonel deneyimle yöneten biri olarak söylemekte olduğum;


Kalıcı, uzun vadeli, adil, net bir işyeri kira sözleşmesi


hazırlanmasıdır.


İşbu kira sözleşmesi;


  • Öncelikle ve tabii ki yasalara uygun olmalı,

  • Rekabet piyasalarının koşullarına uyumlu olmalı,

  • Taraflar için adil ve net, anlaşılabilir olmalı,

  • Kapsamdaki tanımlar net ve anlaşılabilir, sınırları belirlenmiş olmalı,

  • Kira bedelinin saptanması, ödenmesi, yıllık artışları belirli olmalı,

  • Ortak alan gideri, reklam tanıtım gideri vb aidatlar kiraya dahil olmalı,

  • Elektrik, su, doğalgaz vb ödemeler her bağımsız bölüm için süzme saat veya kontörlü yapılmalı,

  • En fazla 3 aylık KDV’li kira karşılığı teminat, BTM olmalı,

  • Giriş bedeli vb her ne nam altında olursa olsun bir bedel olmamalı,

  • Tarafların işletme yönetmeliği ve yönetimin kurallarına tam ve zamanında uyumu sağlanmalı, önceden belirlenen işletme ve dekorasyon yönetmeliklerine uyulmalı,

  • First majeur tabir edilen özel durumlarda mutlaka karşılıklı anlaşmalar olmalı, uyumlu çözümler oluşturulmalı ve yazılabildiği kadar bu hususlar net olarak sözleşmede yer almalı,

  • Erken fesih durumunda azami 2 aylık KDV’li kira tazminatı ödenmeli, ancak kiralayan daha kısa sürede yeni kiracı ile sözleşme yaparsa bu bedel yarıya indirilmeli, ya da alınmamalı ki, her ne üzerinde mutabakat sağlanırsa o, sözleşmede açık olarak belirlenmeli,

  • Tarafların her birinin AVM’ye ne ölçüde müşteri getireceği hususunda koşullar ve sayılar belirlenmiş olmalı,

  • Temizlik, güvenlik, ilaçlama, bahçe bakım, teknik bakım ve onarım standartları net olarak sözleşmede yazılı olmalı,

  • Sözleşme her dakika tartışmaya açılmamalı, imzalandığı an itibarıyla sona erinceye kadar taraflar sözleşme şartlarına tam olarak ve zamanında uymalı,

  • Sözleşme uzatımı, sözleşmenin sona ermesi, zamanından önce feshedilmesi konularında tarafların hak ve yükümlülükleri en net şekilde sözleşmede yer almalıdır.



SONUÇ



Taraflar bu ve belki de kendilerince eklenebilecek hususlardan müteşekkil bir sözleşmeyi, bağımsız ve hür iradeleri ile imzaladıktan sonra, en ufak bir pozitif ya da negatif durumda doğrudan kira tartışmasına girmemeli, ancak çözümü de mutabakatla yapmaları halinde, yıllardır var olan işyeri kira sözleşmeleri konusu netlik kazanacaktır.


Böylece sektördeki herkes ve ilgili kurumlar bu konuya ayıracakları zaman ve enerjiyi, daha verimli kullanabileceklerdir.


16 görüntüleme0 yorum

Son Paylaşımlar

Hepsini Gör