Ara
  • Hasan Ardic

PERAKENDEDE BU HAFTA: AVM'lerde OAG (2)


AVM’lerde ORTAK ALAN GİDERİ (OAG) KONUSU


Geçtiğimiz hafta OAG konusunun ilk bölümünü yayınladım. Ülkede; İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, ülke dışında da San Francisco, New York, Indianapolis, Indiana, Chicago başta olmak üzere birçok yerde okunduğunu, Retail Türkiye Dergisi Dijital Dergi’de de ekrana getirildiği gün içinde yaklaşık 400 görüntüleme ve beğenilme alma yüksekliği beni çok mutlu etti.


Bu nedenle “Devamı Haftaya” zamanlama bildirimini aşarak OAG konulu yazımın II. bölümünü haftayı beklemeden, erken yayınlamaya karar verdim. Okuyan herkese teşekkürler.


AVM’lerde OAG ödenmesi/ödenmemesi konusu, sadece modernizmle alâkalı değildir.


Başkaca gerekçeler de var tabii…


Normal hayatta da, ticarette de öyle değil midir?

Bir kişi ya da kurumdan bir bedel, para alırsanız, ona karşılığında birşeyler vermek durumundasınızdır.


Bu mal olabilir, hizmet olabilir.


Peki ödemeyi yapan, istediği şey (mal/hizmet) için ödeme yapar; yani seçer, değiştirir, iade eder vb…


OAG ana kalemlerinden olan güvenlik, temizlik, ilaçlama, Peyzaj-Bahçe Bakım vb hizmetlerinin alındığı taşeron sıfatlı firmaları kim seçer?


Kiracılar mı, AVM yönetimi mi?


Yönetim açısından seçimin AVM yönetimince yapılması bence doğru olanıdır… Yani çalışılacak taşeron firmalar, AVM yönetimi tarafından seçilmelidir…


Böyle olmakta mıdır?


Evet…


Ne oldu OAG verenin tercihi ?


Uygulamada, kiracının fikrini bile soran AVM yoktur, buna inanın…


Bırakalım temizlik ya da güvenlik firması tercihinde kiracının etkili olmasını, OAG adında ödeme yapıldığı halde, fikri bile alınmayan kiracının bu ödemesini yani OAG bedelini hangi kriterlere göre ödemesi adil olacaktır konusuna bakalım.


OAG belirlenirken çok büyük olasılıkla, genellikle büyük çoğunluk için geçerli olan, kullanılan birim m2 başına bir OAG’dir.


Peki bu OAG; m2 net satış alanı mı, brüt mağaza alanı mıdır?


AVM içinde adetâ bağımsız bir ünitede oldukça büyük bir alan işgâl eden, diyelim bir department store için m2 nasıl seçilecek, birim fiyat ne olacaktır?


Department Store’u da bir kenara bırakalım, daha basite gidelim; 100m2 mağaza ile 1.000m2 mağazanın OAG birim fiyatı aynı mı olmalıdır?


Kİra bedelinin dışında da olsa OAG TL olarak mı alınmalı, ya da dövize mi endekslenmelidir?

(AVM Yatırımcısı dövizle kredi kullanarak yatırım yapan, yabancı taşeron kullanmayı tercih eden, yabancı sermayeli bir kuruluş ise nasıl olacak?)


Bakınız daha m2 nin net mi, brüt mü olduğuna tam karar veremeden, hesaplanma kriterleri, hesaplama kriterlerini açıklığa kavuşturamadan, ödeme biriminin TL mi, döviz mi olacağı soruları birbirini takip etti…


OAG belirlenmesinde AVM’nin eski/yeni, yenilenmiş/yenilenmemiş olması kadar yatırımcı tarafından işletilmesi ya da işletmenin bir taşerona verilmesi, kiralamanın yapılma biçimi gibi diğer etkenler de var…


X AVM eski olabilir, yenileme yapılmış olsa bile teknikten kaynaklanan AOG daha ağır olabileceği gibi, yeni AVM’lerin outlet ya da AVM olmaları gibi farklılıklar da bu etkenler içinde sadece bir kısmı teşkil eder.


Bitti mi?


Hayır, daha var…


Eğer OAG alınmaktaysa, bu bedel kira haricidir…

Bu durum en azından algı bakımından bile adil bir rekabet olmadığı anlamına gelir.


Uygulamada böyledir…


Bu kimin tercihi olabilir?


Bana kızmasınlar ama, çoğu sektör arkadaşlarım olan kiralama şirketleri OAG yanlısıdır. Bu, onlar için ticari anlamda uygun olabilir, ama sadece onlar için…


Uygulamada OAG’nin, KDV’nin ayrı olması, kirayı düşük algılamaya neden olmaktadır. İfade edilen de zaten; yatırımcı şu kadar OAG istiyor, Devletin KDV’si de zaten herkese uygulanan bir vergi mecburiyeti…


Bu durumda gerçek kiralayan (Yatırımcı) ile gerçek kiracı (Perakendeci) daha sözleşme aşamasında taraflar olarak ayrılmakta, aynı gemideyiz sözü henüz kullanılmamakta…


Kiralama şirketleri ise kapsama alanı dışında...


Kiralara zam yapılan artış dönemlerinde OAG için de artış ön görüldüğünde yine taraflar karşı karşıya gelecekler, kiralama yapan kapsama alanı dışında kalmakta olacaklar.


Bu dönemde gerilme başlayabilecek, OAG’lerin yükselmesiyle beraber kiracılar işletmeciye her biri ayrı olmak kaydıyla, beher OAG harcama faturasını tartışmaya açacaklardır.


İşte burada; hem kira bedelleri için, hem de OAG’ler için “Ama aynı gemideyiz” söyleminin başladığı an yaşanacaktır. Kira sabitlemeleri, kira indirimleri, kirasız dönemler vb uygulamalarda OAG giderek artacak ve başlayan şikâyetler asla sıfırlanmayacaktır.


Bence modern çağın, organize perakendeciliğinde AVM’ler, kiracılarına sadece mağaza alanı değil,


Bununla birlikte;


* Güvenli (Güvenliği bulunan, CCTV gözetimi olan),

* Daima temiz, temizlenen,

* Varsa bahçesi bakımlı olan,

* Otoparkı temiz ve sinyalize edilmiş,

* Reklam-Tanıtım, etkinlik ve promosyonları süreklilik kazanmış,

* Aydınlatması ve sair bakımı yapılmakta olan

bir yeri kiralamaktadırlar.


Zaten böyle de olmalıdır…


Böyle de olmaktadır…


İşte bu ve benzeri bir çok gerekçeyi irdelediğimizde AVM’lerde Ortak Alan Gideri (OAG) kiradan ayrı alınmamalı, kira bedeli içinde olmalıdır.


Bu, kişisel görüşümdür.


İnandığım görüştür…


Geçmişte, yönettiğim AVM’lerde uyguladığım da budur zaten…


Birlikte çalıştığımız iş arkadaşlarım, başka AVM’lere üst yönetici kadrolara gittiklerinde, onlar da bu uygulamayı yeni iş yerleri olan AVM’lerde uygulamışlardır.


Batı’da OAG ayrı alınabilir, bu coğrafya ve o coğrafyanın kurallara bağlılığı ile son derece paralel gelişmiştir.


Şöyle ki;


Kira sözleşmesi koşulları taraflar için akid devam ettikçe aynen geçerlidir. Örneğin ABD, Almanya, Hollanda…


Bizim coğrafyalarda durum biraz daha farklı algılanmakta, imzalanmış sözleşme üzerinde pazarlıklar yapılabilmekte, OAG’ler bazen kâr gözetebilen anlayışla subjektif saptamalarla yapılabilinmektedir.


Böyle olunca da, taraflar arasında sürekli pazarlık, karşılıklı ithamlaşmalar, hukuk süreçleri vb olabilmektedir.


AVM’lerde OAG’nin kiraya dahil edilmesi, kiradan ayrı alınmaması kişisel tercihim ve önerimdir.


Bu tercihe konu olan dayanakları özetleyerek konuyu şimdilik sonlandıralım;


Bedeli ödenen hizmetin seçimi ve denetimi bedel ödeyenin hakkıdır.

(Ama bunun böyle olması da AVM yönetimini neredeyse yetkisiz hâle getirir.)


Bedelin saptanması somut ve ölçülebilir, adil kriterlere uygun olmalıdır.


OAG alan ve almayan AVM’ler arasında algı bakımından adil bir kira rekabeti olamamaktadır.


Sadece kiralama şirketlerini rahatlatabilen bu husus kira sözleşmesi tarafları arasında anlaşmazlık konusu olmaya kuvvetle adaydır.


Organize perakendede hizmet anlayışı ve AVM yönetimi adil, bağımsız ve geçmişten farklı olmalıdır.

42 görüntüleme0 yorum

Son Paylaşımlar

Hepsini Gör